Ranking de FIIs por Maior Cap Rate

A vacância física representa o percentual de área do fundo que está desocupada e sem gerar receita. Quanto maior a vacância, menor o aluguel distribuído aos cotistas. FIIs com vacância abaixo de 5% são considerados bem locados e tendem a ter rendimentos mais previsíveis. Além da vacância física, observe também a vacância financeira, que considera contratos em carência ou com desconto - ela pode ser ainda mais relevante para avaliar o impacto real no dividendo.

O Cap Rate (Capitalization Rate) indica a rentabilidade bruta gerada pelos imóveis de um FII em relação ao seu valor patrimonial. É calculado dividindo a receita anual de aluguéis pelo valor dos ativos do fundo. Um Cap Rate elevado pode indicar ativos com boa geração de caixa, mas também pode refletir imóveis em regiões menos valorizadas ou com maior risco de vacância. Compare sempre o Cap Rate entre FIIs do mesmo segmento - logística, lajes corporativas ou shoppings - para uma análise mais justa.

O valor por metro quadrado (R$/m²) do portfólio de um FII é calculado dividindo o valor patrimonial total pela área bruta locável (ABL). Esse indicador permite identificar se um fundo está sendo negociado a um preço justo em relação ao mercado imobiliário físico da região. FIIs negociados abaixo do valor de reposição dos imóveis podem representar oportunidades de entrada, enquanto valores muito acima do m² de mercado exigem cautela. Use esse dado junto ao P/VP para uma análise mais completa.

O rendimento mensal é o valor distribuído por cota em um determinado mês, enquanto o Dividend Yield (DY) é a soma dos proventos dos últimos 12 meses dividida pelo preço atual da cota - expresso em percentual. Um DY alto pode ser atrativo, mas atenção: ele pode ser inflado por distribuições extraordinárias não recorrentes, como venda de imóveis. Para avaliar a sustentabilidade dos rendimentos, prefira analisar o DY médio dos últimos 12 meses e compará-lo com a receita recorrente do fundo.

O P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial) indica quantas vezes o mercado está disposto a pagar acima - ou abaixo - do valor contábil dos imóveis do fundo. Um P/VP abaixo de 1 sugere que as cotas estão sendo negociadas com desconto em relação ao patrimônio, o que pode ser uma oportunidade. Já P/VP acima de 1 indica que o mercado precifica um prêmio, geralmente justificado por gestão de qualidade, portfólio premium ou contratos longos com inquilinos sólidos. Comprar acima de 1 pode valer a pena quando o fundo tem histórico consistente de valorização e baixa vacância.